Ủy ban Kinh tế ngày 24/8 báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình,
chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đối với nội dung về xác định giá đất, nhiều đại biểu cho rằng thực tiễn vô cùng khó xác định "giá đất tiệm cận với giá thị trường, các quy định tại dự thảo Luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá như vậy".

Bên cạnh đó, khái niệm nguyên tắc thị trường rất trừu tượng, khó xác định vì phụ thuộc vào thời điểm, yếu tố cá nhân chủ quan, nhu cầu, mục tiêu, động cơ của người bán và người mua. Có những nơi, những loại đất, vị trí trong nhiều năm không có giao dịch, chuyển nhượng, người dân sử dụng ổn định, không có nhu cầu mua bán thì không có thông tin để xác định giá thị trường.

Một số ý kiến cũng cho rằng phải hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Điều 158 Dự thảo Luật đất đai sửa đổi trước đó quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc thị trường. Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy nội dung này nhắc lại định hướng được xác định tại Nghị quyết số 18 của Trung ương nhưng chưa rõ nội hàm pháp lý của quy định. Vì vậy, tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo Luật chỉnh lý theo hướng bỏ xác định giá đất theo thị trường.

Ủy ban Kinh tế cho biết có ý kiến đề nghị phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất cụ thể để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, tránh cách áp dụng phương pháp khác nhau, dẫn đến giá khác nhau và trở thành nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật càng quy định nhiều phương pháp định giá đất càng khó áp dụng; trong thực tiễn đang vướng mắc do khi áp dụng bốn phương pháp này cho một thửa đất sẽ ra bốn giá khác nhau, độ chênh lệch cũng rất khác nhau. Các ý kiến này đề nghị xây dựng một đến hai phương pháp tính giá đất thật đơn giản.

Ngoài ra, có ý kiến không đồng ý đề xuất bỏ phương pháp thặng dư, vì đây là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo Luật bổ sung phương pháp thặng dư này là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Góp ý về nội dung xác định giá đất sáng 25/8, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Lê Quang Mạnh nói các phương pháp đã được quy định, hướng dẫn chi tiết trong các văn bản hiện hành.

Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này còn gặp nhiều vướng mắc, kết quả định giá đưa ra không phù hợp do sai lệch thông tin đầu vào, biến động thị trường và mục đích sử dụng đất. Và thực tế luôn tồn tại sự khác biệt giữa kết quả định giá đất do cơ quan Nhà nước quyết định với giá thị trường.

"Dự luật nên xem xét bổ sung một nguyên tắc miễn trừ trách nhiệm pháp lý nếu coi việc xác định giá đất thấp hơn giá thị trường là thiệt hại cho ngân sách Nhà nước", ông Mạnh đề xuất, cho rằng việc này nhằm đảm bảo tâm lý cán bộ và cơ quan tư vấn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.

Bên cạnh đó, việc định giá cũng bị tác động rất lớn bởi việc thay đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi để quy hoạch các dự án phát triển. Đồng tình xác định giá đất sát với thị trường đảm bảo lợi ích người dân trong trường hợp phát triển khu đô thị, phát triển nhà ở thương mại, song ông Mạnh cho rằng có rất nhiều mục đích thu hồi khác.

Vì vậy, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính Ngân sách đề xuất mở rộng thêm diện được áp dụng xác định giá đất hàng loạt, để giảm bớt gánh nặng, trách nhiệm pháp lý của các cơ quan.

Ông Mạnh cũng nêu ra nghịch lý hiện nay khi giá trị đền bù, thu hồi đất thay đổi lớn dựa vào mục đích sử dụng đất tương lai. "Đất nông nghiệp, trồng trọt nếu quy hoạch thành đất công cộng, làm đường, làm công viên thì sẽ rất khác so với mảnh đất cũng là nông nghiệp nhưng quy hoạch làm thương mại dịch vụ hoặc đất ở", ông nói.

Theo ông, nếu xác định giá đất theo thị trường, thì "thông tin về tương lai đã phản ánh vào giá trị của khu đất đó". Vì thế, dự thảo cần quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất trong những trường hợp này.

Ví dụ, trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi chỉ đền bù theo mục đích sử dụng hiện hữu. Còn quy hoạch trong tương lai khiến đất có giá trị gia tăng cao hơn thì xem xét bổ sung quy định phù hợp để hạn chế sự bất đối xứng.

Ủy ban Kinh tế đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng, thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu phương án quy định tại Luật bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định.

Trước đó, nguyên tắc định giá đất theo thị trường được cơ quan soạn thảo đưa vào những dự thảo đầu tiên của Luật Đất đai (sửa đổi). Nguyên tắc này được nêu ra trong bối cảnh thị trường đất đai tại Việt Nam hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này dẫn tới nhiều hệ lụy, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai.

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội ở kỳ họp cuối 2022, Chính phủ đưa ra đề xuất bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá phù hợp với mức phổ biến trên thị trường. Điều này nhằm thể chế hóa mục tiêu Nghị quyết 18 Trung ương đưa ra. Nhưng góp ý sau đó, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng quy định định giá đất phù hợp với giá thị trường "nói là vậy nhưng thực tế rất khó" dù việc bỏ khung giá đất là sửa đổi quan trọng, phù hợp thực tế.

Lấy ý kiến các cơ quan, chuyên gia, việc định giá đất theo nguyên tắc này cũng được nhiều bên nhìn nhận khó khả thi do thị trường biến động liên tục, khó xác định "giá trị thật, giá trị sát thị trường".

Theo kế hoạch, dự luật Đất đai sửa đổi sẽ được xem xét thông qua tại kỳ họp cuối năm 2023.